中信证券:房地产市场的销售和投资可持续吗?

摘要

一线城市房地产市场受政策的压制较强,二线城市边际向好,部分中西部二、三线城市房地产市场有持续改善的空间。按照城市等级分类,一线城市地产表现在政策加码后趋弱,三四线城市呈现出需求透支的特征,而二线城市地产市场有逆势向好的趋势,可能在中期有相对较好的表现。结合区域和城市圈分析,华北市场短期疲弱难改,华东、华南有望持续走稳,中西部样本城市的表现总体较优,也体现出部分二、三线城市的发展空间以及中西部地区房地产市场的发展潜力。

  报告要点

  本篇报告将从区域的角度,对房地产市场的部分销售数据和开发经营数据进行分类与整合,分析究竟不同区域的房地产市场今年以来发生的变化以及区域地产市场的定性探讨。样本城市的划分方式主要有三种:按区域划分,按城市等级划分,按大城市圈划分,具体的划分规则与CREIS数据库一致。

  房价年中增速放缓,三季度不同地区房价环比上涨城市占比均有所回落。三季度总体的房价环比增速回落。从环比上涨城市的占比来观察,对于大部分区域而言,该项指标的高点多出现在今年一季度或二季度,大部分区域的高点在80%以上。而当前多数地区该比例已经跌落到40%以下,说明三季度大部分样本城市的房价趋于下滑。一线城市房价总体较稳,二线城市与三四线城市对比而言,三四线城市中房价环比回落的城市占比更多。

  一线城市地产销售走弱,二线和三四线城市边际改善。商品房销售面积与去年同期大致持平,销售额保持稳定增长。分城市等级看商品房销售面积,一线城市在上半年表现更好,二线城市前期表现较弱,三线城市销售增速放缓。然而进入三季度后,一线城市销售面积大幅低于去年同期,二、三线城市地产销售在短期回暖,同比降幅收窄,其中二线城市下半年的表现明显优于上半年。

  房地产开发投资呈现明显的区域特征,华东、华南地产投资增速稳定,华北快速滑坡。今年地产投资表现最好的是西南地区,增速呈逐季上升的趋势,成都、昆明、贵阳等西南省会城市的都呈现出向好的势头,华东和华南的地产投资前三季度总体保持稳定。地产投资增速出现比较明显滑坡的是华北地区,北京和河北部分主要城市的地产投资同比收缩是主要原因,预计华北区域的地产投资短期很难看到改善迹象。分城市等级和城市圈看,地产调控政策对一线城市和环渤海地区地产投资的作用更为明显。

  在总体新开工增速波澜不惊的表象下,区域的异质性表现更加值得关注。华北和华东新开工的波动较大,京冀的表现对华北产生了显著的影响,而苏南地区在一定程度上拖累了华东地区。相比之下,西部地区的样本城市在开工方面表现更佳。分城市等级看,一线城市年内高开低走,二线城市持续向好,三四线增速表现低迷。就施工面积而言,样本城市密集的华东、华中和华南地区均在全国平均水平附近走稳,短期未见明显的下行趋势。

  结论:一线城市房地产市场受政策的压制较强,二线城市边际向好,部分中西部二、三线城市房地产市场有持续改善的空间。按照城市等级分类,一线城市地产表现在政策加码后趋弱,三四线城市呈现出需求透支的特征,而二线城市地产市场有逆势向好的趋势,可能在中期有相对较好的表现。结合区域和城市圈分析,华北市场短期疲弱难改,华东、华南有望持续走稳,中西部样本城市的表现总体较优,也体现出部分二、三线城市的发展空间以及中西部地区房地产市场的发展潜力。

  正文

  在房地产政策不断趋严的当下,地产投资增速仍然居高不下,地产销售也有所回暖,似乎地产市场整体上并未受到太大的打击,本篇报告将从区域的角度,对房地产市场的部分销售数据和开发经营数据进行分类与整合,来分析究竟国内不同区域的房地产市场今年以来发生了哪些变化以及区域地产市场的定性探讨。

  本文使用的数据主要来自CREIS数据库和Wind数据库,对于区域的划分方式主要有三种:按区域划分,按城市等级划分,按大城市圈划分,具体的划分规则与CREIS数据库一致。由于部分城市存在缺失数据,因此在按不同类型聚合数据时剔除了缺失数据的城市,可能会导致部分区域样本城市数量相对较少,例如东北地区和西北地区,最少的时候只有4个样本城市符合要求。根据CREIS的划分,按区域划分和按城市圈划分的“东北”区域的内涵存在一定差异,在按城市圈的划分中,沈阳、锦州等城市被划入“环渤海”而非“东北”,导致两种分类方式中“东北”地区的数据存在一定差异,考虑到东北地区样本城市的数量较少,我们在以下的大部分讨论中不会涉及东北地区。

  房价和销售出现了哪些结构性变化?